本書從我國國情出發(fā),在對現(xiàn)行《土地管理法》及其相關法律分析和整合基礎上,大膽創(chuàng)新,提出了土地法學的獨特框架和體系,即:土地法基礎、土地權利、土地資產管理、土地利用管理和土地保護。其中,土地法基礎包括土地分類、用途管制和地籍登記,是整個土地法基礎知識;土地權利闡述獨具中國特色土地所有權和土地使用權體系,而土地資產管理論述我國獨有的土地所有權實現(xiàn)方式,側重于土地法的私權規(guī)范;土地利用管理是國家為實現(xiàn)土地合理、節(jié)約和集約利用而實施行政管理和保護,土地保護是國家為保護耕地和土地生態(tài)而采取的一系列制度措施,二者都是土地法中的土地資源管理內容。
本人多年從事物權法、房地產法的教學和研究,一直心存出版一本土地法教材的愿望。在高等教育出版社的支持下,這一愿望終于得以實現(xiàn)。
物權法之所以被本科生認為抽象難懂,根本原因在于其抽象的權利法與現(xiàn)實權利之間的對接障礙,物權法中的所有權規(guī)范無法適用于土地所有權,我國的土地使用權與大陸法系的用益物權相去甚遠,不了解特殊土地歸屬利用制度,根本無法掌握以土地使用權為基礎的不動產物權體系。僅學習物權法一門課,無法了解不動產物權法律規(guī)范的全貌,必須有一門銜接物權法與現(xiàn)實操作的土地法學課程,以充實到法學專業(yè)學生的知識體系中。
2013年10月,本人開始組建團隊,著手教材撰寫。在對既有教材和研究成果充分學習和研究之后,我們形成了本教材的基本定位:從我國國情出發(fā),在對現(xiàn)行《土地管理法》及其相關法律分析和整合基礎上,撰寫能夠引領我國土地法發(fā)展方向的研究性教材。具體寫作思路是:既要將現(xiàn)行法的梳理和分析作為基本內容,同時又要超越現(xiàn)行法,對不合理的制度規(guī)范指出改革方向,對沒有涉及或不完善的提出制度設想。
按照我們對土地法的應然理解,本教材大膽創(chuàng)新,提出獨特框架和體系:土地法基礎、土地權利、土地資產管理、土地利用管理和土地保護。土地法基礎包括土地分類、土地用途管制、地籍管理和土地統(tǒng)記,完整講述土地法基礎知識;土地權利闡述獨具中國特色土地所有權和土地使用權體系;土地資產管理論述我國獨有的土地所有權實現(xiàn)方式,側重于土地法的私權規(guī)范;土地利用管理是國家為實現(xiàn)土地合理、節(jié)約和集約利用而實施的土地行政管理和保護;土地保護是國家為保護耕地和土地生態(tài)而采取的一系列制度措施。土地利用管理和土地保護都屬于土地法中的土地資源管理內容。
土地法是一門實踐性很強的學科。一方面,國家土地資源管理制度和措施不斷完善,另一方面,有大量民事、行政糾紛訴諸法院,法院不斷順應社會需求對這些糾紛作出判決。本書立足于現(xiàn)實,除了國家和地方政府的法律規(guī)范和政府規(guī)章,還汲取大量的司法裁判文書規(guī)則,以便學生了解司法實踐。
前輔文
第一編 土地法基礎
第一章 土地法學導論
第一節(jié) 土地和土地法
一、 土地的含義
二、 土地法
第二節(jié) 土地立法
一、 土地法律規(guī)范體系
二、 《土地管理法》的制定和完善
三、 土地法與相關法律的關系
第三節(jié) 土地法學
一、 土地法學
二、 土地法基礎理論
三、 土地法學內容體系
四、 土地法教與學
專題研討
第二章 土地分類和土地用途管制
第一節(jié) 土地分類
一、 土地分類的重要性
二、 土地的主要分類
三、 我國土地分類評析
第二節(jié) 土地用途管制概述
一、 土地用途管制制度在我國的確立
二、 土地用途管制的類型
三、 土地用途管制的主要手段
四、 土地用途管制和土地權利的關系
五、 實踐中違反土地用途管制的主要表現(xiàn)
第三節(jié) 我國土地用途管制存在的問題及其立法完善
一、 存在的問題
二、 土地用途管制的立法完善
專題研討
第三章 地籍管理和土地統(tǒng)計
第一節(jié) 地籍概述
一、 地籍的概念和歷史
二、 地籍的作用和功能
第二節(jié) 地籍管理的基本內涵
一、 宗地單元
二、 土地要素的描述
三、 土地權利記載
四、 地籍信息化
第三節(jié) 地籍簿的構成與地籍更新
一、 地籍簿的構成
二、 地籍更新
第四節(jié) 土地權利登記
一、 土地權利登記和地籍管理的關系
二、 土地登記和土地權利的關系
三、 土地納入不動產統(tǒng)一登記
四、 不動產統(tǒng)一登記的意義
五、 土地登記能力
第五節(jié) 我國地籍管理存在問題的反思和改革
一、 地籍管理本身存在的問題
二、 地籍制度設計和運行中存在的問題
第六節(jié) 土地調查和統(tǒng)計
一、 土地調查
二、 土地統(tǒng)計
專題研討
第二編 土地權利
第四章 我國土地歸屬和利用制度
第一節(jié) 我國土地公有制基本制度
一、 土地公有制的現(xiàn)行法律規(guī)定
二、 土地公有制的形成
三、 土地公有制下兩種所有權的法律解析
第二節(jié) 公有制土地利用方式變革
一、 國有土地利用方式變革
二、 農民集體土地利用方式變革
第三節(jié) 國有土地物權化的制度方案
一、 建設用地使用權制度的建立
二、 我國國有建設用地土地物權化方案
三、 國有土地所有權的法律屬性
第四節(jié) 農民集體土地物權化的制度方案
一、 農民集體土地所有權非完全私權性
二、 農民集體土地物權的制度方案
專題研討
第五章 我國土地利用的物權體系
第一節(jié) 我國的土地使用權制度
一、 我國土地使用權制度:現(xiàn)行法律規(guī)定
二、 我國土地使用權的法律地位
三、 我國土地使用權的體系化
第二節(jié) 國有建設用地使用權
一、 建設用地使用權出讓取得方式
二、 建設用地使用權出讓的法律規(guī)定
三、 劃撥建設用地使用權及其“轉軌”
四、 建設用地使用權的其他取得方式
第三節(jié) 農民集體建設用地使用權
一、 農民集體建設用地使用權的現(xiàn)行規(guī)范
二、 農民集體建設用地使用權改革
第四節(jié) 土地承包經營權
一、 土地承包經營權制度概述
二、 農村土地承包經營權的基本分類
三、 農村土地承包經營權的設立和變動
四、 土地承包經營權的保護
五、 土地承包經營權的財產化變革
專題研討
第六章 土地權屬爭議及其解決
第一節(jié) 土地權屬爭議解決方式的合理化
一、 我國土地權屬糾紛類型和成因
二、 我國土地權屬糾紛解決方式
三、 土地確權:民事訴訟和行政訴訟的協(xié)調
第二節(jié) 土地權屬爭議行政處理制度
一、 土地權屬爭議行政處理的基本規(guī)定
二、 土地權屬爭議處理的管轄
三
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《土地法學》:
二、土地法基礎理論
《土地法學》認為,土地法的基礎理論由以下五部分構成。
。ㄒ唬┩恋刎敭a權理論
土地財產權是土地制度的基礎制度,是一切有關土地法律制度建立的起點。首先,只有明確的土地歸屬關系,賦予特定主體對特定土地(宗地)的排他支配關系,才能建立土地產權權利束,有效地利用土地并實現(xiàn)土地市場化配置。其次,土地的行政管理權也是建立在對不同土地產權的規(guī)范基礎上,既有對公共土地的規(guī)范,也有對私有土地的規(guī)范,通過設定權利人權利和義務、規(guī)范土地權利的行使實現(xiàn)土地管理目標。
土地財產權理論的基本目的是建立合理的土地產權結構,明晰各類土地產權的權利內容和義務(限制),明確土地權利行使規(guī)范和權利流轉規(guī)則,建立土地權利侵害的司法救濟制度,以實現(xiàn)土地資源的有效利用。
我國土地財產權理論包括土地所有權實現(xiàn)理論和土地使用權理論。
第一,土地所有權實現(xiàn)理論。所有權是所有權人對客體物的排他支配權,表現(xiàn)為對客體物進行占有、使用、收益和處分的意志力,以實現(xiàn)物之價值(包括使用價值和交換價值)。但是,在我國,土地所有權是基本經濟制度——公有制在法律上的表現(xiàn),全民所有(國家所有)和農民集體所有兩種所有權不能直接作為土地物權化(或財產化)和土地流轉的土地產權,需要通過設定不同類型的土地使用權實現(xiàn)土地的物權化,以實現(xiàn)土地的價值。無論國家還是農民集體,設定土地使用權,不僅使土地得到社會成員或集體成員的利用,而且能實現(xiàn)土地本身的經濟價值。土地所有權實現(xiàn)就是在法律上清晰地界定我國土地所有權的基礎上,建立土地使用權的設定、收回制度,正確地處理土地所有權(主體)與土地使用權(主體)之間的權利義務。在土地所有權實現(xiàn)理論下,土地被視為土地所有權人的資產來管理,所有者通過設定和收回土地使用權這種物權方式,經營管理土地資產,實現(xiàn)土地的價值。
第二,土地使用權理論。與土地所有權實現(xiàn)理論相配合的是土地使用權理論。土地使用權是我國兩種土地所有權的實現(xiàn)方式,也是土地物權化(財產化)的方式,具有獨特的法律地位。因此,需要中國特色的土地使用權理論來指導我國土地財產權制度設計。在我國,物權意義上的土地被稱為宗地,宗地對應的是土地使用權,土地使用權通常是獨立建簿登記,具有獨立對世公示效力,而且其上可以設定抵押權等他項權利;同時,土地使用權人不僅可以獨立支配土地,而且可以在法律限定范圍內獨立處分土地使用權。所有這些都是我國獨特的土地使用權理論。