第一章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基礎(chǔ) 1
第一節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)概述 1
一、房地產(chǎn)及房地產(chǎn)業(yè) 2
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的含義 3
三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn) 3
四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的類(lèi)型 6
五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要指標(biāo) 8
六、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及其角色定位 11
七、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利益相關(guān)者 13
第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要程序 15
一、項(xiàng)目構(gòu)思與決策階段 15
二、項(xiàng)目拓展與定位階段 17
三、項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施階段 20
四、租售及服務(wù)階段 22
第三節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與城鎮(zhèn)化 24
一、城鎮(zhèn)化的定義 24
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)新型城鎮(zhèn)建設(shè)的作用 26
三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程的耦合 27
四、城市價(jià)值對(duì)城市房?jī)r(jià)的影響 31
第二章 房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律 38
第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)概述 38
一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念 38
二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的類(lèi)型 39
三、房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性 41
四、房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能 44
五、房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境 45
第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系 47
一、房地產(chǎn)需求 47
二、房地產(chǎn)供給 53
三、房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求均衡 57
第三節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行 61
一、房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu) 61
二、房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo) 62
三、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制 65
四、房地產(chǎn)物業(yè)市場(chǎng)與房地產(chǎn)資本市場(chǎng) 67
五、房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期循環(huán) 69
第四節(jié) 房地產(chǎn)泡沫及其研判指標(biāo) 73
一、經(jīng)濟(jì)泡沫與泡沫經(jīng)濟(jì) 73
二、房地產(chǎn)泡沫的內(nèi)涵 74
三、房地產(chǎn)泡沫的研判指標(biāo) 78
四、房地產(chǎn)過(guò)熱及其誘因 80
五、房地產(chǎn)泡沫與過(guò)度開(kāi)發(fā)的關(guān)系 81
附錄 日本房地產(chǎn)泡沫及其啟示 83
一、日本房地產(chǎn)泡沫 84
二、中日房地產(chǎn)發(fā)展的異同 85
三、日本房地產(chǎn)泡沫對(duì)中國(guó)的啟示 86
第三章 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查 89
第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查概述 89
一、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的含義 90
二、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的目的和要點(diǎn) 90
三、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法和內(nèi)容 93
四、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的程序 97
第二節(jié) 土地使用權(quán)的獲取 99
一、土地資源開(kāi)發(fā)的特性 99
二、土地使用權(quán)的獲取 100
第三節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境 104
一、中心地區(qū)位理論 104
二、區(qū)位與房地產(chǎn)價(jià)值 106
三、房地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)位選擇的定性分析 108
四、房地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)位選擇的定量分析 112
五、SWOT 分析在房地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)位選擇中的應(yīng)用 114
第四節(jié) 揚(yáng)州市某房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查案例 117
一、調(diào)查背景 117
二、調(diào)查目的 118
三、調(diào)查過(guò)程 118
第四章 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究 122
第一節(jié) 可行性研究概述 122
一、可行性研究的含義和目的 122
二、可行性研究的應(yīng)用 123
三、可行性研究的依據(jù) 125
四、可行性研究的階段劃分 125
第二節(jié) 可行性研究的內(nèi)容和步驟 127
一、可行性研究的內(nèi)容 127
二、可行性研究的步驟 131
第三節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資與收入測(cè)算 131
一、投資估算 132
二、編制資金使用計(jì)劃 136
三、收入估算 138
第四節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 140
一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基本概念 140
二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系 140
三、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基本報(bào)表 147
第五節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性分析 151
一、盈虧平衡分析 152
二、敏感性分析 155
三、風(fēng)險(xiǎn)分析 159
第五章 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃 171
第一節(jié) 房地產(chǎn)策劃概述 171
一、房地產(chǎn)策劃的含義 172
二、房地產(chǎn)策劃的內(nèi)容 173
三、房地產(chǎn)策劃師的職能 176
第二節(jié) 市場(chǎng)定位 177
一、市場(chǎng)細(xì)分 178
二、目標(biāo)市場(chǎng)的選擇 184
三、市場(chǎng)定位 185
第三節(jié) 目標(biāo)客戶(hù)群定位 190
一、購(gòu)房者心理與購(gòu)買(mǎi)行為分析 190
二、購(gòu)房者分析 201
三、目標(biāo)客戶(hù)群細(xì)分 206
第四節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)品定位 209
一、產(chǎn)品定位概述 209
二、產(chǎn)品定位原則 212
三、產(chǎn)品定位流程 215
四、產(chǎn)品定位案例 218
第六章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)組織與管理 221
第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理概述 221
一、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的組織模式 221
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目委托模式 224
三、房地產(chǎn)項(xiàng)目工程監(jiān)控模式 228
四、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理體系 229
五、房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)流程 229
第二節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施管理 231
一、房地產(chǎn)項(xiàng)目合同體系 231
二、項(xiàng)目投資控制 235
三、項(xiàng)目進(jìn)度控制 237
四、項(xiàng)目質(zhì)量控制 241
第三節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目收尾管理 243
一、竣工驗(yàn)收 243
二、保修 245
三、交付使用 246
四、項(xiàng)目決算 246
五、物業(yè)交接 251
第七章 房地產(chǎn)資金運(yùn)營(yíng)與稅務(wù)籌劃 254
第一節(jié) 房地產(chǎn)資金籌集 254
一、資金籌集概述 255
二、資金籌集渠道和方式 256
三、房地產(chǎn)資金籌集成本分析 261
第二節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析 269
一、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資概述 269
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資類(lèi)型 270
三、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)分析及投資組合 274
第三節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)稅費(fèi) 283
一、所得稅 283
二、流轉(zhuǎn)稅 284
三、行為、目的稅 286
四、資源、財(cái)產(chǎn)稅 293
第四節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)稅務(wù)籌劃 294
一、稅務(wù)籌劃概述 295
二、房地產(chǎn)行業(yè)的稅務(wù)優(yōu)惠 296
三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃 299
第八章 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)推廣與執(zhí)行 310
第一節(jié) 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)概述 310
一、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的概念 311
二、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)理論演變 312
三、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)定位 315
四、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)流程 317
第二節(jié) 房地產(chǎn)銷(xiāo)售策略 321
一、營(yíng)銷(xiāo)渠道選擇 321
二、產(chǎn)品入市策略 323
三、銷(xiāo)售執(zhí)行 325
第三節(jié) 房地產(chǎn)媒介組合 332
一、媒介的類(lèi)型 332
二、媒介組合 334
三、廣告執(zhí)行 336
四、整合推廣 339
第四節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格策略 341
一、定價(jià)方法 341
二、定價(jià)的原則和程序 345
三、定價(jià)策略 346
四、房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整 349
第九章 房地產(chǎn)物業(yè)管理 353
第一節(jié) 房地產(chǎn)物業(yè)管理概述 353
一、物業(yè)管理的概念 354
二、物業(yè)管理的特點(diǎn) 355
三、物業(yè)管理的類(lèi)型 356
四、物業(yè)管理的職能劃分 357
五、物業(yè)管理與智慧社區(qū)建設(shè) 359
第二節(jié) 物業(yè)管理的前期介入 360
一、物業(yè)管理前期介入的認(rèn)識(shí) 361
二、物業(yè)管理前期介入的內(nèi)容 362
三、物業(yè)管理前期介入的時(shí)機(jī)和方式 364
四、物業(yè)管理前期介入的重要性 365
五、物業(yè)管理前期介入的階段劃分 366
第三節(jié) 物權(quán)法與物業(yè)管理 367
一、《物權(quán)法》概述 368
二、《物權(quán)法》對(duì)物業(yè)管理的影響 371
三、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理 373
第十章 房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的構(gòu)建 377
第一節(jié) 房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制概述 377
一、房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的內(nèi)涵 377
二、房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的作用 379
三、房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的提出 381
第二節(jié) 房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的中外實(shí)踐 383
一、新加坡房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制構(gòu)建的實(shí)踐 383
二、美國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制構(gòu)建的實(shí)踐 386
三、中國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制構(gòu)建的實(shí)踐 388
四、國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制構(gòu)建的啟示 392
第三節(jié) 房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的構(gòu)建 394
一、當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題 394
二、房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的構(gòu)建 396
三、房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的運(yùn)行 400
參考文獻(xiàn) 406