自改革開放以來，我國國有企業(yè)改革改制和產業(yè)結構調整不斷深入，一些國央企原本用于生產、經營、辦公的不動產閑置了下來。由于國有產權對外轉讓必須在產權交易所掛牌交易，且在當前市場環(huán)境下，持有不動產比出售更為合適，因此，將閑置不動產租賃獲取收益是目前國央企加強資產管理、盤活存量資產、規(guī)范資產處置行為、提高資源利用效率、實現(xiàn)國有資產保值增值獲取收益化的有效方式，本書將圍繞國央企不動產租賃業(yè)務操作流程進行分析。
租賃進場交易操作流程、企業(yè)不動產盤點及清查、不動產租賃可行性分析、可行性方案編制、自持物業(yè)評價、租賃運營指引、涉及的稅費及財務處理、盡職調查、老舊項目更新改造等與不動產租賃相關的各環(huán)節(jié)
北京中誠天下投資顧問有限公司（以下簡稱公司）是一家專業(yè)的產權交易類綜合服務商。公司致力于為企業(yè)提供產權交易、不動產盤活、混改重組、投融資、財務評估等領域全鏈條的咨詢服務工作，結合企業(yè)具體需求，在各工作階段提供具有競爭力的、切實可行的解決方案，并盡全力促成高質量的撮合業(yè)務。公司服務的主要客戶不僅包括國有企業(yè)、中央企業(yè)，還涉及金融投資機構以及大型民營企業(yè)。
章 不動產租賃概述
節(jié) 不動產租賃相關概念
一、不動產的概念
二、租賃的定義與分類
（一）定義
�。ǘ┓诸�
三、不動產租賃種類
（一）土地使用權租賃
�。ǘ┳≌粍赢a租賃
�。ㄈ┺k公不動產租賃
（四）商業(yè)不動產租賃
�。ㄎ澹┕I(yè)廠房不動產租賃
�。┸囄蛔赓U
第二節(jié) 不動產租賃行業(yè)現(xiàn)狀
一、租賃行業(yè)分析
�。ㄒ唬┳≌赓U現(xiàn)狀
�。ǘ⿲懽謽乾F(xiàn)狀
�。ㄈ┥虡I(yè)（購物中心）現(xiàn)狀
�。ㄋ模┕I(yè)廠房現(xiàn)狀
二、國央企可租賃不動產現(xiàn)狀
三、國央企不動產租賃入場交易現(xiàn)狀
第三節(jié) 不動產租賃政策法規(guī)
一、租賃相關政策法規(guī)
（一）《民法典》之租賃的一般規(guī)定
�。ǘ┓慨a租賃的特殊規(guī)定
(三)土地使用權出租的相關規(guī)定
二、國央企租賃進場交易的相關規(guī)定
�。ㄒ唬┍本┦�
�。ǘ┖笔�
�。ㄈ⿵V州市
（四）揚州市
�。ㄎ澹┠暇┦�
�。⿵B門市
第二章 國央企不動產租賃流程
節(jié) 不動產盤點及可研定位
第二節(jié) 租賃招商
一、經營模式分類
�。ㄒ唬┳灾鹘洜I模式
�。ǘ┖献鹘洜I模式
（三）委托租賃模式
二、租賃招商方式
�。ㄒ唬┙灰姿鶔炫品绞�
�。ǘ┱袠硕ㄗ夥绞�
�。ㄈ└偁幮哉勁蟹绞�
第三節(jié) 資產運營
一、明確年度目標
二、強化溝通渠道
三、有效控制成本
四、提升服務品質
第四節(jié) 資產退出
一、資產轉讓退出
�。ㄒ唬┵Y產轉讓前期準備工作
�。ǘ蕚鋻炫扑栉募�
�。ㄈ┱綊炫齐A段
（四）掛牌期滿后續(xù)工作
二、股權轉讓退出
（一）前期準備工作
�。ǘ┱綊炫齐A段
三、資產證券化退出
�。ㄒ唬┎粍赢a資產證券化主要類型
�。ǘ└黝愋唾Y產證券化適用范圍
�。ㄈ┎粍赢a資產證券的規(guī)模與定價因素
第三章 企業(yè)不動產清查盤點
節(jié) 對不動產清查盤點的認識
一、不動產清查盤點的必要性
�。ㄒ唬┎粍赢a清查盤點是不動產管理工作的基礎與前提
（二）不動產清查盤點是及時掌握不動產利用現(xiàn)狀的重要手段
�。ㄈ┎粍赢a清查盤點是確保不動產資源充分有效利用的監(jiān)測渠道
�。ㄋ模┎粍赢a清查盤點為存量不動產盤活提供重要的基礎信息
�。ㄎ澹┎粍赢a清查盤點為集團公司層面開展資本運作等經濟行為提供重要數(shù)據(jù)支撐
二、國央企不動產的特點
�。ㄒ唬┎粍赢a取得歷史悠久，存在大量的歷史遺留問題
�。ǘ└髌髽I(yè)不動產資產量大、分布較廣
�。ㄈ﹪肫蟛粍赢a權屬狀況復雜多樣
三、常規(guī)的清查盤點的方式和手段
�。ㄒ唬┣宀楸P點的方式
�。ǘ┣宀楸P點的手段
第二節(jié) 不動產清查盤點的基本內容
一、不動產清查盤點的基本內容
�。ㄒ唬┎粍赢a的實物狀況
（二）不動產的權利狀況
�。ㄈ﹨^(qū)位條件
�。ㄋ模┲苓吺袌鰻顩r
�。ㄎ澹┴攧招畔�
二、常規(guī)的不動產盤活方式
�。ㄒ唬┎粍赢a出租或出售
�。ǘ┎粍赢a作價出資（入股）
�。ㄈ┢髽I(yè)自行開發(fā)或合作開發(fā)
�。ㄋ模├貌粍赢a進行融資
（五）不動產征收談判
第三節(jié) 不動產清查盤點實操案例
一、項目概述
二、項目操作流程
三、調查表格的編制
第四章 不動產租賃的可行性研究
一、可行性研究的重要性與必要性
�。ㄒ唬┐_保決策的科學性和合理性
�。ǘ┐_保項目的投資方案
（三）確保項目得到有序實施
二、可行性研究的主要內容
�。ㄒ唬╉椖扛艣r
�。ǘ╉椖块_發(fā)環(huán)境
（三）項目定位
�。ㄋ模╉椖孔赓U方案
�。ㄎ澹┙Y論與建議
三、可行性研究的工作階段
四、可行性研究方案的編制
（一）可行性方案編制的一般步驟
�。ǘ┛尚行苑桨妇幹频臏蕚涔ぷ�
�。ㄈ┭芯颗c分析
五、自持物業(yè)可行性研究的財務評價
�。ㄒ唬┳猿治飿I(yè)不同階段財務評價要素
（二）自持物業(yè)開發(fā)期的財務測算
�。ㄈ┳猿治飿I(yè)租賃運營的財務測算
�。ㄋ模┎粍赢a開發(fā)項目財務評價指標
第五章 租賃進場交易
一、租賃進場交易總則
二、租賃進場交易操作流程
（一）租賃進場準備工作
�。ǘ┳赓U進場過程操作細則
�。ㄈ┳赓U進場交易后工作
第六章 不動產租賃的運營管理
節(jié) 運營方案策劃
一、項目市場調研
二、明確市場定位
�。ㄒ唬└拍�
（二）目的
�。ㄈ┰瓌t
三、制定招租方案
�。ㄒ唬┐_定租金標準
�。ǘ┲贫▋�(yōu)惠政策
�。ㄈ┳赓U收益測算
（四）招租材料準備
四、完善招租資源
第二節(jié) 品牌推廣與市場營銷
一、品牌推廣與市場營銷的概念
（一）品牌推廣
�。ǘ┦袌鰻I銷
二、品牌推廣與市場營銷的關鍵
�。ㄒ唬┬纬善放聘偁巸�(yōu)勢
（二）加深品牌影響力度
�。ㄈ╈`感與策略的結合
第三節(jié) 不動產物業(yè)運營管理
一、客戶管理
（一）管理目標
�。ǘ┛蛻粲糜」芾�
（三）客戶訪談管理
�。ㄋ模┛头顒庸芾�
�。ㄎ澹┛蛻敉对V與危機公關
二、資金管理
�。ㄒ唬╊A算管理
（二）成本管理
三、租金管理
（一）租金催繳流程
�。ǘ┩俗夤芾�
四、物業(yè)管理工作監(jiān)督
�。ㄒ唬┻\營管理
�。ǘ┪飿I(yè)日常巡檢
�。ㄈ┒窝b修管理
五、品質管理
�。ㄒ唬┢焚|管理目標
�。ǘM意度調查
六、應急預案管理
�。ㄒ唬┩话l(fā)事件類型
�。ǘ⿷表憫�
第七章 重大租賃項目承租人盡職調查
節(jié) 租賃項目盡職調查準備工作
一、盡職調查的組織
二、盡職調查的方法
（一）由標的公司配合調查
�。ǘ┫虻怯洐C關查詢
三、不動產租賃項目盡職調查要求
�。ㄒ唬┳⒅噩F(xiàn)場調研
�。ǘ┳⒅刎攧辗治�
�。ㄈ┳⒅赝獠空{查
�。ㄋ模┳⒅卣餍畔到y(tǒng)核查
�。ㄎ澹┳⒅厥占Y料
第二節(jié) 租賃項目盡職調查內容
一、承租人基本情況調查
�。ㄒ唬┥虡I(yè)模式調查
（二）行業(yè)研究
�。ㄈ┕井a品考察
�。ㄋ模╆P鍵資源調查
�。ㄎ澹I(yè)務流程調查
（六）收益情況調查
�。ㄆ撸┌l(fā)展趨勢調查
二、承租人財務狀況調查
�。ㄒ唬﹥炔靠刂莆逡卣{查
（二）財務風險調查
第三節(jié) 租賃項目風險分析
一、租賃項目信用風險的分析
二、租賃項目市場風險的分析
三、租賃項目經濟效益的分析
四、盡職調查報告
第八章 不動產租賃涉及的稅費及賬務處理
一、企業(yè)開發(fā)產品轉為自持物業(yè)涉稅討論
�。ㄒ唬┰鲋刀悾ú焕U納）
�。ǘ┩恋卦鲋刀悾ú焕U納）
�。ㄈ┢髽I(yè)所得稅（繳納）
（四）房產稅（涉及出租的繳納）
�。ㄎ澹┏擎�(zhèn)土地使用稅（繳納）
（六）契稅（不繳納）
二、企業(yè)自持物業(yè)運營租賃涉稅
�。ㄒ唬┰鲋刀�
�。ǘ└郊佣�
�。ㄈ┓慨a稅
�。ㄋ模┏擎�(zhèn)土地使用稅
（五）印花稅
�。┢髽I(yè)所得稅
三、企業(yè)自持物業(yè)租賃的賬務處理
（一）由自用房地產或存貨轉入投資性房地產（成本模式）時
�。ǘ┮淮涡允盏椒课葑饨饡r
�。ㄈ┤绻课菟诘嘏c機構所在地不在同一縣（市），需在房屋所在地預繳增值稅
�。ㄋ模┤绻课菟诘嘏c機構所在地在同一縣（市），直接就不動產出租進行納稅申報
�。ㄎ澹┳饨鸱且淮涡灶A收，按合同約定收取時
（六）按出租期間分期結轉成本（公允價值模式不計提）
�。ㄆ撸┓慨a稅會計分錄（計提 繳納）
�。ò耍┯』ǘ悤嫹咒洠ㄓ嬏� 繳納）
�。ň牛┏墙ǘ惣案郊訒嫹咒洠ㄓ嬏� 繳納）
第九章 不動產租賃過程中的風險防控
一、不動產租賃的風險分析
�。ㄒ唬┳赓U標的風險
（二）租賃合同風險
�。ㄈ┏凶馊孙L險
�。ㄋ模﹥炔抗芾盹L險
二、不動產租賃的風險控制
�。ㄒ唬┙L險識別與防控體系
�。ǘ┩晟坪贤谋竞蛯徍肆鞒�
�。ㄈ┘訌妰炔抗芾�
第十章 老舊物業(yè)更新改造探討
節(jié) 開展城市更新發(fā)展歷程
一、城市更新發(fā)展歷程
（一）城市更新1.0：推倒式清空再重建
�。ǘ┏鞘懈�2.0：追求規(guī)模效應與高速建設
�。ㄈ┏鞘懈�3.0：從量變到質變
�。ㄋ模┏鞘懈�4.0：智慧、高效、可持續(xù)
二、城市更新4.0特征
三、中央及地方政府城市更新政策
（一）中央政府相關城市更新政策
�。ǘ┲槿菂^(qū)域城市更新政策
�。ㄈ╅L三角區(qū)域城市更新政策
�。ㄋ模┍本┦谐鞘懈抡�
第二節(jié) 城市更新具體操作思路
一、更新前期方案設計相關問題
�。ㄒ唬╉椖啃蜗笈c價值提升
�。ǘ┰O計周期
�。ㄈ┰O計概算
（四）功能調整
�。ㄎ澹┰O計理念
二、城市更新面臨的核心問題
�。ㄒ唬﹫@區(qū)類項目
（二）單體建筑更新改造核心問題
三、城市更新改造實施
（一）城市更新改造實施路徑
�。ǘ┏鞘懈赂脑鞂嵤┠Ｊ�
�。ㄈ└赂脑旖洕治�
四、城市更新機遇
第三節(jié) 案例借鑒
一、單體建筑更新改造案例
二、園區(qū)改造案例
附錄1 不動產租賃相關問題解答
附錄2 房屋出租信息披露申請書
一、出租方承諾
二、出租方及出租房屋簡況
三、出租條件與承租方資格條件
四、信息披露公告期及遴選活動安排
附錄3 房屋承租申請書
附錄4 房屋租賃合同
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