城市更新項目法務(wù)工具庫：案例·風險·流程·政策
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- 作者：華潤置地有限公司 著
- 出版時間：2020/12/1
- ISBN：9787519751302
- 出 版 社：法律出版社
- 中圖法分類：D922.297.5
- 頁碼：474
- 紙張：膠版紙
- 版次：1
- 開本：16
隨著城市化建設(shè)的加快，城市更新的興起，土地空間的開發(fā)和建設(shè)受到極大關(guān)注。而在城市更新的推進中所產(chǎn)生的法律風險問題也層出不窮，如何把握和應(yīng)對這些問題已是迫在眉睫。本書從案例庫、風險庫、流程圖、政策庫四個方面解讀城市更新項目，結(jié)合豐富的案例選和政策解讀深度研究了城市更新改造項目涉及到的法律實務(wù)問題，并對實施城市更新項目中所出現(xiàn)的風險進行了詳細的解讀，同時也通過了流程圖的演示對城市更新項目的操作流程進行了全面的闡述。
序 言
適逢深圳經(jīng)濟特區(qū)成立四十周年，深圳已由昔日“小漁村”發(fā)展成現(xiàn)代化國際大都市。在快速城市化的過程中，深圳的城市發(fā)展也面臨諸多困難和挑戰(zhàn)，與北京、上海、廣州相比，土地成為制約城市發(fā)展的突出因素。在可建設(shè)用地匱乏，土地空間承載逼近極限的情況下，為解決產(chǎn)業(yè)升級、城市空間優(yōu)化等問題，深圳不斷探索存量土地開發(fā)。2004年，深圳市人民政府頒布《深圳市城中村（舊村）改造暫行規(guī)定》，拉開了深圳城中村改造的序幕。但因拆遷補償問題及土地一二級開發(fā)獲取問題并不明確，市場主體參與程度不高。2009年12月，深圳市人民政府頒布了《深圳市城市更新辦法》，從此開啟了城市更新的大發(fā)展時代。
相比國內(nèi)其他地區(qū)的棚戶區(qū)改造、三舊改造等模式，深圳城市更新模式突出市場主導(dǎo)，在政府規(guī)劃引導(dǎo)下，原物業(yè)權(quán)利人、開發(fā)企業(yè)、金融機構(gòu)等各方全面參與，在各方利益共贏的基礎(chǔ)上實現(xiàn)了深圳城市存量土地的二次開發(fā)，同時完成了大量公共設(shè)施落地，并提供了規(guī)�？捎^的保障性住房、人才房。深圳通過城市更新有效提高了土地利用效率，優(yōu)化城市功能，加強公共服務(wù)配套設(shè)施，同時推動了產(chǎn)業(yè)升級、消費升級。
城市更新不同于普通房地產(chǎn)項目開發(fā)，其中涉及政府公共政策、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)以及各參與主體之間復(fù)雜的社會關(guān)系，法律性、政策性以及實踐性特點凸顯。法律性體現(xiàn)在項目開發(fā)可能同時涉及物權(quán)、合同、婚姻繼承、公司治理、行政管理等法律關(guān)系。政策性體現(xiàn)在項目開發(fā)流程包括立項、單元規(guī)劃審批、實施主體確認、土地出讓以及歷史遺留問題的處理等，都具有鮮明的政策屬性，各地規(guī)定不盡相同。實踐性體現(xiàn)在每個項目都需要綜合運用不同的法律、政策以及更新模式統(tǒng)籌推進，在實踐中不斷探索政策適用方式及范圍。
華潤置地的城市更新業(yè)務(wù)始于深圳，伴隨灣區(qū)成長逐步發(fā)展壯大，多年來一直引領(lǐng)著中國城市更新的發(fā)展潮流。從*早的羅湖華潤中心起步，到南山大沖舊改——被譽為城市更新“教科書級別的范本”，再到如今備受關(guān)注的湖貝城市更新項目，華潤置地秉承“品質(zhì)給城市更多改變”的品牌理念，創(chuàng)造了一個個真正體現(xiàn)城市生命力的城市更新標桿項目。
2019年2月，中共中央、國務(wù)院印發(fā)了《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》，強調(diào)要“因地制宜推進城市更新”；2019年4月，廣州、東莞等灣區(qū)城市相繼發(fā)布或修訂城市更新重要政策�；谇笆稣弑尘�，為全面梳理華潤置地城市更新項目可能存在的風險，華潤置地法律合規(guī)部聯(lián)合城市更新領(lǐng)域經(jīng)驗豐富的北京德恒（深圳）律師事務(wù)所，通過政策研究、項目梳理、案例研究等大量工作，將*終工作成果匯總成為本書。本書通過對大量糾紛案例的研究，歸納糾紛種類及典型案例, 為城市更新糾紛預(yù)防及處理提供針對性參考; 提煉城市更新項目各階段、各參與主體間的法律風險事項，建立城市更新風險庫；通過流程圖簡明直觀呈現(xiàn)項目辦理流程、關(guān)鍵節(jié)點及注意事項；分析解讀法規(guī)政策的具體適用情形，為業(yè)務(wù)開展提供法律指引。
華潤置地將不斷探索，堅持“城市綜合投資開發(fā)運營商”的定位，用更多城市更新作品助力城市的高質(zhì)量發(fā)展，提升城市形象，繼續(xù)為大眾的美好生活而奮斗。
是為序。
華潤置地有限公司總法律顧問 劉中
二〇二〇年八月于深圳
主編：
李建華，西南政法大學法學學士，北京大學法學碩士。自1994年開始執(zhí)業(yè)，現(xiàn)為德恒（深圳）律師事務(wù)所高級合伙人，并擔任或歷任深圳市第五屆政協(xié)委員、深圳國際仲裁院仲裁員、民建中央法制委委員、北京大學和華南理工大學法律碩士兼職導(dǎo)師。長期從事房地產(chǎn)法律服務(wù)，先后為200多個城市更新和棚戶區(qū)改造項目提供法律服務(wù)，著作有：《法律前沿》《房地產(chǎn)訴訟謀略與非訴技巧》《城市更新法律實務(wù)》《兩岸房地產(chǎn)法比較研究》等。
案例庫
第一章 原權(quán)利人違約003
案例1：B公司與Y公司房屋拆遷安置補償合同糾紛案003
案例2：W公司與H公司合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛案009
案例3：J公司與K公司合同糾紛案016
案例4：M公司與某村股份公司、居民小組合同糾紛案021
案例5：A公司與黃某、趙某確認合同無效糾紛案024
第二章 資源方違約028
案例6：X公司與S公司房屋拆遷安置補償合同糾紛案028
案例7：Y公司與J公司房屋拆遷安置補償合同糾紛案032
案例8：F公司與Y某、S某股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛案034
第三章 相鄰權(quán)糾紛042
案例9：D公司與L業(yè)委會相鄰權(quán)糾紛案042
第四章 政策變化導(dǎo)致合同履行變化或解除045
案例10：V公司N城市更新項目單元專項規(guī)劃公示案（非訴項目）045
案例11：Z公司城市更新項目并購爭議案（非訴項目）049
第五章 立項條件不足引起的糾紛052
案例12：B公司與H公司合同糾紛案052
案例13：林某與陳某、吳某不當?shù)美m紛案054
第六章 合同效力糾紛061
案例14：A村委會與B公司股權(quán)及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛案061
案例15：魏某、曾某確認合同無效糾紛案066
案例16：張某、李某與王某房屋買賣合同糾紛案069
案例17：殷某與N公司合同糾紛案073
案例18：張某與S公司房屋拆遷安置補償合同糾紛案076
案例19：鄧某甲與R公司、鄧某乙確認合同無效糾紛案078
第七章 并購糾紛081
案例20：C公司與Z公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛案081
第八章 清租糾紛088
案例21：A公司、B公司與C公司房屋租賃合同糾紛案088
案例22：黃某與王某、某中醫(yī)診所房屋租賃合同糾紛案094
案例23：吳某與殷某房屋租賃合同糾紛案096
第九章 確權(quán)糾紛102
案例24：梁某與盧某贈與合同糾紛案102
案例25：邱某與陳一、陳二繼承糾紛案103
案例26：陳某訴陽某轉(zhuǎn)讓合同糾紛案105
案例27：李某與D公司房屋買賣合同糾紛案107
案例28：詹某、張某房屋所有權(quán)確認糾紛案110
案例29：S公司與G委員會土地收回行政糾紛案113
案例30：T公司與A局排除妨害糾紛案118
案例31：Q公司土地權(quán)屬爭議案（非訴項目）123
案例32：羅某與Z公司、X公司、P公司財產(chǎn)損害賠償糾紛案127
案例33：何C與何D房屋所有權(quán)確認糾紛案132
案例34：鄭某與R公司、鐘某侵權(quán)責任糾紛案135
案例35：劉某與趙某房屋所有權(quán)糾紛案138
案例36：王某、吉某與馬某、楊某共有物分割糾紛案141
第十章 搬遷糾紛146
案例37：石某與阮某房屋買賣合同糾紛案146
案例38：M公司與Y某房屋拆遷安置補償合同糾紛案150
案例39：某公司與鄧某房屋拆遷安置補償合同糾紛案153
案例40：T公司與R公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案155
案例41：張某與HF公司占有物返還糾紛案157
案例42：J公司與A公司八村分公司、第三人A公司的合同糾紛案162
案例43：B公司與王某房屋拆遷安置補償合同糾紛案166
第十一章 其他民事糾紛173
案例44：L公司與鄭某名譽權(quán)糾紛案173
案例45：林某與BLQ公司、鐘某合資合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛案175
第十二章 行政糾紛179
案例46：A公司與B局政府信息公開糾紛案179
案例47：S公司與S局行政糾紛案185
案例48：X公司與SZ局行政糾紛案189
案例49：謝某與S登記中心、Z公司行政訴訟糾紛案191
案例50：Z股份合作公司與深圳市規(guī)劃和國土資源委員會、S公司行政
訴訟糾紛案195
案例51：C業(yè)委會與深圳市不動產(chǎn)登記中心、B公司行政訴訟糾紛案198
案例52：M公司與SL局、S局土地權(quán)屬行政確認糾紛案201
第十三章 刑事糾紛207
案例53：朱某故意毀壞財物案207
案例54：K公司、鄒某、秦某涉嫌非法占用農(nóng)地罪210
案例55：姜某非國家工作人員受賄案213
案例56：張某受賄案216
第十四章 整片區(qū)統(tǒng)籌糾紛221
案例57：坪山某片區(qū)統(tǒng)籌項目案例221
風險庫
第一章 項目前期階段226
風險1：協(xié)議風險——未簽署合作協(xié)議226
風險2：協(xié)議風險——合作協(xié)議實質(zhì)條款設(shè)計欠完備226
風險3：協(xié)議風險——合作協(xié)議權(quán)利、義務(wù)、責任條款設(shè)計欠完備227
風險4：協(xié)議風險——合作協(xié)議因未履行集體資產(chǎn)交易流程及審批程序而無效228
風險5：協(xié)議風險——合作協(xié)議因損害公共利益而無效或履行不能229
風險6：協(xié)議風險——合作協(xié)議的法律定性風險229
風險7：合作風險——合作方違約230
風險8：合作風險——合作方與第三方之間存在土地權(quán)屬爭議231
風險9：合作風險——合作方與第三方之間存在房屋權(quán)屬爭議232
風險10：合作風險——合作協(xié)議到期續(xù)約風險232
風險11：合作風險——居間方合作風險233
風險12：投資決策風險——投資決策失誤234
風險13：投資決策風險——投資時機貽誤235
風險14：投資決策風險——并購稅務(wù)風險235
風險15：投資決策風險——整村統(tǒng)籌項目投資決策風險236
風險16：聯(lián)動開發(fā)風險——廣州開發(fā)商介入風險237
風險17：聯(lián)動開發(fā)風險——前期服務(wù)方合作風險238
風險18：聯(lián)動開發(fā)風險——項目外拆遷費用問題238
第二章 申報更新單元計劃階段240
風險19：政策風險——項目不符合深圳城市更新總體規(guī)劃計劃240
風險20：合作風險——非農(nóng)指標落地服務(wù)方違約240
風險21：意愿征集風險——意愿征集程序瑕疵241
風險22：意愿征集風險——權(quán)利人或第三人提供虛假信息的風險242
風險23：意愿征集風險——權(quán)利人的繼承人簽署意愿征集文件243
風險24：意愿征集風險——廣州開發(fā)商介入意愿征集的風險243
第三章 土地核查階段245
風險25：核查錯誤或核查不清風險——土地存在權(quán)屬爭議245
風險26：核查錯誤或核查不清風險——權(quán)屬證明缺失245
風險27：核查錯誤或核查不清風險——存在未履行征轉(zhuǎn)手續(xù)的土地246
風險28：核查錯誤或核查不清風險——實際用地面積與約定不一致247
風險29：特殊用地處置風險——涉嫌非法占用農(nóng)地248
風險30：特殊用地處置風險——項目范圍內(nèi)存在特殊區(qū)域或產(chǎn)業(yè)249
第四章 專項規(guī)劃審批階段250
風險31：規(guī)劃無法通過——專項規(guī)劃草案因競爭對手投訴不能順利公示250
風險32：規(guī)劃無法通過——專項規(guī)劃因歷史風貌區(qū)保留問題審批受阻250
第五章 實施主體確認階段252
風險33：拆遷安置補償協(xié)議糾紛——拆遷安置補償協(xié)議無效252
風險34：拆遷安置補償協(xié)議糾紛——補償標準不一、個性化補償252
風險35：拆遷安置補償協(xié)議糾紛——政府個性化補償標準253
風險36：拆遷安置補償協(xié)議糾紛——被搬遷人不履行交房義務(wù)254
風險37：拆遷安置補償協(xié)議糾紛——被搬遷人與第三方簽約255
風險38：拆遷安置補償協(xié)議糾紛——被搬遷人轉(zhuǎn)賣房屋256
風險39：拆遷安置補償協(xié)議糾紛——開發(fā)商遲延履行257
風險40：拆遷安置補償協(xié)議糾紛——掛牌確認前簽署拆遷安置補償協(xié)議258
風險41：搬遷風險——違法拆遷258
風險42：搬遷風險——被搬遷人與物業(yè)公司產(chǎn)生糾紛259
風險43：搬遷風險——委托第三方搬遷談判260
風險44：搬遷風險——集體用地上有證空地拆除260
風險45：搬遷風險——集體用地上無證空地拆除261
風險46：房屋權(quán)屬糾紛風險——“紅本房”未作初始登記261
風險47：房屋權(quán)屬糾紛風險——“紅本房”借名買房262
風險48：房屋權(quán)屬糾紛風險——“紅本房”權(quán)利人失聯(lián)263
風險49：房屋權(quán)屬糾紛風險——簽約后權(quán)利人死亡264
風險50：房屋權(quán)屬糾紛風險——簽約前權(quán)利人死亡266
風險51：房屋權(quán)屬糾紛風險——權(quán)利人離婚導(dǎo)致房屋權(quán)屬糾紛267
風險52：房屋權(quán)屬糾紛風險——擬拆除房屋上存在抵押貸款269
風險53：房屋權(quán)屬糾紛風險——企業(yè)股東主張共有物分割270
風險54：房屋權(quán)屬糾紛風險——權(quán)利人企業(yè)改制271
風險55：房屋權(quán)屬糾紛風險——權(quán)利人破產(chǎn)重整272
風險56：房屋權(quán)屬糾紛風險——物業(yè)管理用房權(quán)屬糾紛273
風險57：房屋權(quán)屬糾紛風險——“紅本房”轉(zhuǎn)讓273
風險58：房屋權(quán)屬糾紛風險——“農(nóng)民房交易”風險274
風險59：房屋權(quán)屬糾紛風險——無證房屋交易275
風險60：房屋權(quán)屬糾紛風險——福利房權(quán)屬糾紛275
風險61：房屋權(quán)屬糾紛風險——集體土地上借名購房/建房276
風險62：房屋權(quán)屬糾紛風險——集體土地上合作建房權(quán)屬糾紛276
風險63：房屋權(quán)屬糾紛風險——集體土地使用權(quán)被收回278
風險64：房屋權(quán)屬糾紛風險——“綠本房”加建279
風險65：房屋權(quán)屬糾紛風險——未經(jīng)處理和認定的歷史遺留違法私房發(fā)生
權(quán)屬爭議279
風險66：房屋權(quán)屬糾紛風險——劃撥用地的土地使用權(quán)期限屆滿280
風險67：房屋權(quán)屬糾紛風險——無證房產(chǎn)權(quán)屬糾紛281
風險68：房屋權(quán)屬糾紛風險——祖屋權(quán)屬糾紛281
風險69：房屋權(quán)屬糾紛風險——房屋權(quán)屬糾紛導(dǎo)致的行政訴訟282
風險70：房屋權(quán)屬糾紛風險——土地與房屋權(quán)屬不一致282
風險71：清租風險——合作方因無法清租違約284
風險72：清租風險——被搬遷人因無法清租逾期交房284
風險73：清租風險——被搬遷人因承租人轉(zhuǎn)租逾期交房286
風險74：清租風險——因承租人未經(jīng)同意轉(zhuǎn)租需向權(quán)利人支付違約金287
風險75：簽約障礙——權(quán)利人在境外287
風險76：簽約障礙——權(quán)利人正在服刑期間288
風險77：簽約障礙——權(quán)利人癱瘓289
第六章 回遷房交付階段290
風險78：回遷房糾紛——被搬遷人轉(zhuǎn)賣房屋290
風險79：回遷房糾紛——開發(fā)商委貸后被搬遷人轉(zhuǎn)賣房屋290
風險80：回遷房糾紛——實際交付的回遷房與搬遷安置補償協(xié)議約定不符291
第七章 項目全流程293
風險81：合作風險——合作方違約293
風險82：合作風險——合作方與第三方簽署拆遷安置補償協(xié)議293
風險83：其他風險——開發(fā)商的維穩(wěn)問題294
風險84：其他風險——特殊項目類型中的政府資產(chǎn)處置295
風險85：政策風險——政策變化導(dǎo)致項目投資目的無法實現(xiàn)296
風險86：刑事風險——涉嫌行賄298
流程圖
第一章 深圳市寶安區(qū)城市更新項目操作流程圖304
流程1：寶安區(qū)城中村拆除重建類城市更新項目操作流程圖304
流程2：寶安區(qū)工改工拆除重建類城市更新項目操作流程圖306
流程3：寶安區(qū)舊住宅拆除重建類城市更新項目操作流程圖308
流程4：寶安區(qū)集體資產(chǎn)交易操作流程圖310
第二章 深圳市龍崗區(qū)城市更新項目操作流程圖312
流程5：龍崗區(qū)城中村拆除重建類城市更新項目操作流程圖312
流程6：龍崗區(qū)舊住宅拆除重建類城市更新項目操作流程圖314
流程7：龍崗區(qū)舊工業(yè)區(qū)拆除重建類城市更新項目操作流程圖316
流程8：龍崗區(qū)集體資產(chǎn)交易操作流程圖318
第三章 深圳市龍華區(qū)城市更新項目操作流程圖320
流程9：龍華區(qū)城中村拆除重建類城市更新項目操作流程圖320
流程10：龍華區(qū)舊工業(yè)區(qū)拆除重建類城市更新項目操作流程圖322
流程11：龍華區(qū)舊住宅拆除重建類城市更新項目操作流程圖324
流程12：龍華區(qū)集體用地交易操作流程圖326
第四章 深圳市羅湖區(qū)城市更新項目操作流程圖328
流程13：羅湖區(qū)城中村拆除重建類城市更新項目操作流程圖328
流程14：羅湖區(qū)舊工業(yè)區(qū)拆除重建類城市更新項目操作流程圖330
流程15：羅湖區(qū)舊住宅拆除重建類城市更新項目操作流程圖332
流程16：羅湖區(qū)集體資產(chǎn)交易操作流程圖334
第五章 深圳市棚戶區(qū)改造及土地整備利益統(tǒng)籌項目操作流程圖336
流程17：深圳市棚戶區(qū)改造項目操作流程圖336
流程18：深圳市土地整備利益統(tǒng)籌項目操作流程圖338
第六章 廣州市白云區(qū)城市更新項目操作流程圖340
流程19：白云區(qū)舊村莊全面改造項目操作流程圖340
流程20：白云區(qū)舊村莊微改造更新項目操作流程圖342
流程21：白云區(qū)舊廠房自行改造更新項目操作流程圖344
流程22：白云區(qū)舊廠房政府收儲更新項目操作流程圖346
流程23：白云區(qū)舊廠房政府收儲與自行改造相結(jié)合更新項目操作流程圖348
流程24：白云區(qū)舊城鎮(zhèn)全面改造項目操作流程圖350
流程
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